Distrato imobiliário: o que a lei prevê para quem desiste do imóvel na planta

O distrato é o acordo pelo qual comprador e vendedor encerram um contrato. Na compra de imóvel na planta, ele costuma envolver a definição do saldo a devolver, das deduções e da data do pagamento. Embora a expressão seja usada de forma ampla, o encerramento por descumprimento de uma das partes pode configurar resolução contratual, com consequências diferentes.

Desistência do comprador, dificuldade para continuar pagando e atraso da incorporadora não devem ser tratados como situações equivalentes. Antes de aceitar uma proposta, é necessário identificar quem deu causa ao encerramento e qual legislação rege o negócio.

A Lei nº 13.786/2018 alterou as regras das incorporações imobiliárias e dos loteamentos. Para imóveis em incorporação, a referência central é a Lei nº 4.591/1964, especialmente os artigos 35-A, 43-A e 67-A. Contratos anteriores à vigência da alteração exigem análise do regime jurídico e da jurisprudência aplicáveis à época, sem aplicação automática das novas retenções.

Compra de lote, imóvel pronto, contrato com alienação fiduciária e aquisição em leilão podem seguir regras próprias. Não é adequado transportar os percentuais de uma incorporação para qualquer negócio imobiliário. Também importa verificar a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

O artigo 35-A prevê um quadro-resumo com informações relevantes do negócio, como preço, forma de pagamento, corretagem, índices de atualização e consequências do desfazimento. A cláusula de encerramento deve ser lida em conjunto com os anexos, os aditivos e as informações fornecidas na venda.

Confira a data prevista para entrega, a eventual tolerância, as penalidades, o regime do empreendimento e a base de cálculo de cada desconto. A existência de uma cláusula assinada não dispensa a verificação de sua validade, clareza e compatibilidade com a lei.

Nas hipóteses abrangidas pelo artigo 67-A, de distrato ou resolução por inadimplemento absoluto do adquirente, a lei prevê dedução da comissão de corretagem e pena convencional que, em regra, não pode exceder 25% da quantia paga. Em empreendimento submetido a patrimônio de afetação, a pena convencional pode alcançar o limite de 50% da quantia paga.

Esses são limites legais para situações determinadas, e não descontos obrigatórios em qualquer contrato. É preciso conferir o regime efetivamente registrado, a cláusula pactuada, o motivo do encerramento e a discriminação do cálculo. Corretagem e pena convencional são rubricas distintas, que não devem ser confundidas.

O patrimônio de afetação separa o terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à incorporação do patrimônio geral da incorporadora. Sua finalidade é destinar esses recursos à conclusão do empreendimento e à entrega das unidades, nos termos legais.

Esse regime também interfere nas condições de devolução em determinadas hipóteses de encerramento pelo comprador. A confirmação deve ser documental, inclusive mediante consulta à matrícula e aos registros da incorporação; a simples afirmação comercial de que a obra é protegida não substitui essa verificação.

Sem patrimônio de afetação, o artigo 67-A prevê o pagamento do saldo remanescente em parcela única após 180 dias do desfazimento, nas hipóteses legais. Com patrimônio de afetação, a restituição segue a regra de até 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão municipal competente.

A lei também prevê devolução em até 30 dias da revenda quando ela ocorrer antes dos prazos estabelecidos nos parágrafos correspondentes. A apuração depende da hipótese concreta. No próprio distrato, as partes podem ajustar condições específicas e diferentes das previstas na lei, razão pela qual o texto do acordo merece atenção.

A análise da corretagem envolve a informação prévia ao comprador, a previsão contratual e a identificação de quem recebeu a quantia. A regra que admite sua dedução no artigo 67-A não resolve, por si só, discussões sobre cobrança sem transparência ou sobre encerramento causado pelo vendedor.

Se a unidade foi disponibilizada ao comprador, podem existir rubricas relativas à fruição, tributos, condomínio e outros encargos, conforme os requisitos legais. É importante distinguir posse efetiva, disponibilização e mera assinatura do contrato, solicitando comprovantes e memória de cálculo para cada cobrança.

O artigo 43-A admite tolerância de até 180 dias corridos quando pactuada expressamente, de forma clara e destacada. Não se deve presumir que todo empreendimento tem esse prazo adicional ou que qualquer atraso está automaticamente justificado.

Ultrapassado o prazo legalmente aplicável, sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, a lei prevê a possibilidade de resolução, com devolução integral dos valores pagos e a multa estabelecida, em até 60 dias corridos da resolução. A manutenção do contrato tem disciplina própria de indenização pelo atraso; os requisitos e a vedação de cumulação previstos no artigo precisam ser considerados.

Para contratos firmados em estandes de venda ou fora da sede do incorporador, o artigo 67-A prevê direito de arrependimento em sete dias, com devolução dos valores antecipados, inclusive corretagem. Não se trata de uma autorização geral para desfazer qualquer compra imobiliária a qualquer momento.

O exercício deve ser comprovado dentro do prazo. A lei prevê carta registrada com aviso de recebimento e considera a data da postagem. Guarde o contrato, a comprovação do local da contratação, a comunicação enviada e o comprovante de postagem; a forma de contagem e os documentos devem ser conferidos prontamente.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça trata da resolução de promessa de compra e venda submetida ao CDC: prevê restituição imediata das parcelas, integral quando o vendedor dá causa ao desfazimento e parcial quando a causa é atribuída ao comprador.

Sua aplicação precisa ser compatibilizada com a data do contrato e com a disciplina legal incidente. Ela não autoriza concluir, isoladamente, que todo comprador tem direito a um mesmo percentual ou a um prazo único de devolução, especialmente em contratos sujeitos às regras introduzidas em 2018.

Reúna contrato e quadro-resumo, aditivos, comprovantes de parcelas e corretagem, matrícula atualizada, informações do registro da incorporação, cronograma de entrega, mensagens trocadas e proposta de distrato. Se já houve entrega ou uso, inclua termo de chaves, documentos de condomínio e cobranças de tributos.

Peça uma proposta escrita que identifique descontos, atualização, prazo e forma da restituição. Confira cláusulas de quitação geral, renúncia, confidencialidade e obrigações futuras. Interromper pagamentos por conta própria pode gerar encargos e outras consequências, enquanto assinar uma quitação ampla pode dificultar discussões posteriores.

Uma negociação pode esclarecer divergências e estabelecer condições de encerramento, mas deve partir de documentos e cálculos verificáveis. Se não houver acordo, a viabilidade de uma medida judicial depende das cláusulas, da prova e do regime jurídico aplicável.

O ponto de partida não é escolher um percentual de devolução visto na internet, e sim reconstruir o negócio: quando foi assinado, que imóvel foi comprado, o que foi pago e por que o contrato será encerrado. Essa análise permite avaliar as opções sem presumir o resultado de uma eventual demanda.